Quando comprar uma morada faz sentido?

FIRECracker é um reformado precoce que viaja pelo mundo. Ela morava em uma das cidades mais caras do Canadá, mas em vez de se afogar em dívidas, rejeitou a compra de uma morada própria. O resultado foi um portfólio de 7 dígitos, que permitiu que ela e o marido se aposentassem aos 31 anos e viajassem pelo mundo. A história deles foi apresentada na CBC, Huffington Post, CNBC, BNN, Business Insider e Yahoo Finance. Até o momento, é a história mais compartilhada na história da CBC e seu vídeo viral no On the Money da CBC obteve 4,5 milhões de visualizações.

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Agora que temos rebento, naturalmente o próximo passo é comprar uma morada, notório?

Quero expor, é isso que as pessoas nos dizem, de qualquer maneira. De todos os nossos amigos e familiares, o número de pais que conhecemos que optaram por alugar é quase nulo.

Isso ocorre porque a propriedade não é exclusivamente vista pelos norte-americanos porquê o símbolo de status sumo, mas o aluguel carrega um estigma. Já ouvi a frase “alugar é jogar moeda fora” e “a morada própria é a chave para a riqueza” tantas vezes que não consigo mais revirar os olhos porque eles estão permanentemente presos na minha cabeça.

Oriente não é o caso na Europa, onde os alemães e franceses preferem alugar e “não há vergonha social em ser inquilino em Paris ou Lyon.” Eles não parecem ter um colapso se você lhes disser que a propriedade não é para você e que não precisam ser poéticos sobre suas ilhas de cozinha ou luminárias.

Devo ter sido europeu na minha vida passada porque, embora a nossa carteira seja agora suficientemente grande para comprar uma morada em moeda (mesmo em Toronto escandalosamente rostro) e ainda ser financeiramente independente, comprar propriedades ainda não faz sentido para mim. E sempre que menciono isso, recebo todo tipo de críticas por vagar pelo mundo e arruinar a puerícia do nosso rebento por não lhe proporcionar um “lar para sempre”.

Não sei você, mas essa frase me dá ânsia de vômito. Não só é improvável que seu rebento frequente exatamente a mesma escola, tenha exatamente os mesmos amigos pelo resto da vida, porquê a teoria de morar exclusivamente na mesma morada até morrer me deixa triste. Não sou uma pessoa caseira de forma alguma, portanto, embora esse possa ser o sonho de algumas pessoas, não é para mim.

Também é interessante que leste termo agora onipresente “para sempre em morada” nem aparecia nas pesquisas do Google antes de 2008. Acontece que é um termo que foi cunhado por corretores de imóveis em seguida a Grande Recessão para atrair compradores de volta ao mercado imobiliário. O valor das casas havia se desvalorizado tanto que seu golpe consistia em convencer os compradores de que o valor de revenda não é tão importante, já que uma morada para sempre deve ser possuída… para sempre. Você nunca precisa vender, portanto não há premência de se preocupar com seu valor.

Ao mesmo tempo, você também deve se sentir muito se a morada valorizar, mesmo que exclusivamente seus herdeiros se beneficiem dos ganhos, porque você nunca venderá uma “morada para sempre” por definição.

Eu ficaria impressionado com essas façanhas de marketing que desafiam a lógica se não fosse pelo indumento de que tantas pessoas caem nessa e acabam trocando seus recursos mais valiosos – tempo e saúde – por um ativo que nunca lhes vale a pena possuir. isto. Uma “morada para sempre” torna-se portanto um albatroz, um tanto que o obriga a continuar a trocar o seu tempo por moeda para que possa remunerar leste activo ilíquido que prende toda a sua riqueza. Pena que você só perceberia no leito de morte a qualidade de vida e a liberdade que poderia ter se possuísse ativos que lhe pagassem, e não o contrário.

Logo, não, não tenho interesse em comprar uma “morada para sempre”.

Isso significa que nunca comprarei uma morada? Não. Significa exclusivamente que a matemática tem que fazer sentido antes de mim.

Para justificar a propriedade, o dispêndio tem que ser subordinado ao do aluguel. E porquê não preciso de hipoteca, a matemática difere do operação usual de aluguel versus operação próprio, pois estaria liquidando uma secção da minha carteira e pagando em moeda.

Uma vez que é que isso funciona?

Custos de propriedade

Primeiro precisamos considerar os custos de propriedade. Mesmo que eu não tivesse hipoteca, ainda terei que remunerar impostos sobre a propriedade, seguros e manutenção todos os anos até vender. Esses são custos eternos que muitos compradores de casas pela primeira vez esquecem quando se distraem com bancadas de granito e pisos de madeira. A veras é que os impostos sobre a propriedade custam murado de 1%/ano em média no valor da morada, custos de manutenção 1-3%/anoe o seguro é em média 0,8%/ano

Some tudo e custará em média aproximadamente 3% ao ano, mesmo depois de quitada a hipoteca.

Perda de rendimento

Liquidar uma grande secção do meu portfólio significa que esse valor não será mais investido e gerará uma renda passiva. Em vez disso, fica recluso no patrimônio da morada até que eu a venda. Isso significa que eu estaria abrindo mão de 4% no rendimento (usando a regra dos 4% do SWR), o que aumenta o dispêndio de possuir uma morada.

Portanto, para justificar a compra de uma morada à vista, é melhor que meu aluguel anual seja superior aos custos anuais de propriedade (3%) + perda anual de rendimento (4%) = 7%.

Uma vez que meu aluguel é de $ 1.576 (tudo incluído) x 12 = $ 18.912 por ano, isso significa que, para atingir o ponto de estabilidade, veja quanto moeda posso liquidar:

$ 18.912 = C x 7%

C = $ 270.171

Isso significa que a morada que posso comprar com moeda deve custar US$ 270.171 ou menos. Uma vez que o meu aluguel foi pago pelo rendimento do meu portfólio, mesmo que eu não precise mais remunerar aluguel, ainda preciso remunerar os custos contínuos de propriedade. Portanto, secção do rendimento original que eu estava conseguindo para remunerar o aluguel deve ser redirecionado para estancar esse dispêndio.

Para somar a equação:

Se o aluguel/ano for R, os custos de propriedade/ano forem O e o preço da morada for C, portanto

R = O x C

R= (4% + 3%) x C

R = 7% x C

C=R/0,07

Alguns podem discutir que o aluguel aumenta pela inflação, portanto isso não faria com que minhas economias no aluguel aumentassem com o tempo? Sim, é verdade, mas meu portfólio também aumenta com o tempo, superando a inflação. Uma vez que resultado, o rendimento que estou perdendo ao liquidar meu portfólio também aumenta com o tempo. Meus custos de propriedade também aumentam com a inflação. Quando você leva tudo isso em consideração, na melhor das hipóteses é uma perda e, na pior das hipóteses, o dispêndio de oportunidade de perder os ganhos do mercado de ações é muito pior.

Esse operação simples e rápido mostra que meu aluguel está tão grave no momento que não faz sentido liquidar secção do meu portfólio para comprar uma morada à vista. Principalmente porque há muito poucas chances de eu encontrar uma morada por US$ 270.171 em um lugar onde quero morar (fique à vontade para me enviar sugestões se souber de qualquer lugar bom com casas tão baratas).

Se, no porvir, decidirmos fazer um upgrade para um lugar maior e aumentar nosso aluguel para US$ 2.500/mês, essa equação muda para:

C=R/0,07

C = (US$ 2.500 * 12) / 0,07

C = $ 428.571

Isso é um pouco melhor para o Team Own, mas ainda um pouco exagerado. Logo, basta expor que provavelmente estarei no Team Rent em um porvir próximo.

O que você acha? A que preço você liquidaria seu portfólio para comprar uma morada? Você conhece alguma família que opte pelo aluguel em vez do próprio?

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